Инвесторы отступили — почему квартиры в ЖК потеряли спрос.

Украинский рынок новостроек за последний год кардинально изменился. Несмотря на высокую стоимость строительства, инвесторы, которые раньше формировали большую часть спроса на первичное жилье, массово 'берут паузу'. Девелоперы меняют стратегии, а рынок переформатируется. Вместо гонки за масштабами — ставка на точечные, нишевые проекты с реальным запасом стоимости.

Себестоимость строительства возросла на 10-30%, объясняет младший партнер группы компаний DIM Арсений Насиковский.

'И это при значительном дефиците квалифицированной рабочей силы. Мы, например, завершаем 33-этажный дом и вынуждены привлекать сразу несколько компаний для отделки', — говорит он.

Существенное удорожание квадратного метра не дало ожидаемой прибыли. Напротив — цены на квартиры растут медленнее, чем затраты на строительство. Для инвестора это сигнал: риски — высокие, а доходность — неочевидная.

Инвесторы вышли из игры — почему это произошло

Еще до войны до 60% продаж в ЖК приходилось на инвесторов. Они вкладывали средства на ранних этапах строительства, рассчитывая на перепродажу или сдачу в аренду. Сегодня же на первый план вышел конечный покупатель, который покупает жилье для себя.

'Причина не в нехватке средств, а в финансовой логике. Первичное жилье часто стоит дороже вторичного в том же районе. Застройщик не может опустить цену ниже себестоимости', — подчеркивает Насиковский.

Другими словами, даже если спрос и есть, он не готов платить больше за объект, который еще строится. Заниженные цены привели бы к убыткам, повышенные — к еще меньшему спросу.

Риски превышают выгоды

Для инвестора первичное жилье — это всегда игра на долгую дистанцию. Но сегодняшние реалии значительно усложнили правила:

• Долгие сроки строительства: война, мобилизация и нехватка рабочей силы влияют на темпы сдачи объектов.
• Правовые и бюрократические сложности: разрешения, согласования, ограничения.
• Высокая конкуренция на вторичном рынке: растет количество готовых квартир с ремонтом и документами.

Как результат — даже если квартира в новостройке в конечном итоге будет сдана, её цена может не покрыть все риски.

Девелоперы адаптируются

Рынок новостроек не застывает. Но он стремительно меняет лицо. Девелоперы вынуждены пересматривать подходы к проектированию, целевой аудитории и локациям. Основная тенденция — переход в эконом-сегмент.

'Многие застройщики ушли в пригород — Ирпень, Буча и другие. Там строят эконом-класс с ценой до 1 000 дол./кв. м', — отмечает Насиковский.

Это позволяет сохранить продажи на минимальном уровне, но не гарантирует высоких прибылей. Особенно на фоне инфляции, нестабильной гривны и политических рисков.

Центр Киева — исключение из правил

Тем не менее, есть и противоположная тенденция. В центре Киева количество свободных участков ограничено, а спрос на качественное, нишевое жилье — стабильно высокий. Это открывает перспективу для премиального сегмента.

'В центральных районах столицы цены могут вырасти до 7 000-8 000 дол., а иногда и до 10 000 дол./кв. м. Потому что спрос есть, а новых участков не будет', — прогнозирует эксперт.

Таким образом, инвесторы с долгосрочным горизонтом все еще могут рассматривать элитные ЖК в центре как перспективу. Но это уже совсем другой тип инвестирования — с другими деньгами, другим риском и уровнем входа.